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Una nave vacía, recién pintada y con el suelo brillante puede esconder un problema de licencia, una cubierta con amianto o una instalación eléctrica que no da para tu actividad. Antes de firmar una compra o un alquiler conviene revisarla con ojos técnicos, y hay dos cuestiones que pesan más que antes en esa revisión: el nuevo reglamento de seguridad contra incendios industrial y las obligaciones sobre el amianto.
1. ¿Tu actividad cabe aquí?
Lo primero es el planeamiento: si el uso está permitido en esa parcela y con qué condiciones. Después, la licencia anterior: si la nave tuvo una actividad legalizada y si se parece a la tuya. Un cambio de actividad puede exigir un proyecto nuevo, y conviene saberlo antes de firmar.
2. El nivel de riesgo con el nuevo RSCIEI
El Real Decreto 164/2025 aprobó el nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, en vigor desde mayo de 2025 tras su publicación en abril. El reglamento clasifica cada establecimiento por su nivel de riesgo intrínseco, que depende sobre todo de la carga de fuego de la actividad (en almacenamientos, también de la altura de apilado); ese nivel, junto con la configuración de la nave, decide la sectorización, la resistencia al fuego de la estructura y las instalaciones de protección. Una misma nave puede valer para una actividad y no para otra.
3. Amianto en cubiertas y bajantes
La Ley 7/2022 de residuos obligó a los ayuntamientos a elaborar un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto con un calendario de retirada, y fija que las instalaciones públicas de mayor riesgo estén gestionadas antes de 2028. En naves construidas antes de la prohibición del amianto (junio de 2002) puede haber fibrocemento en cubiertas, bajantes o depósitos. Su retirada solo la puede hacer una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral según el Real Decreto 847/2026 (arts. 11 y 12), que sustituyó al RD 396/2006 el 24 de octubre de 2026. Es un coste que hay que conocer antes de negociar.
En Cataluña, además, desde el 3 de octubre de 2026 quien vende o alquila un inmueble debe entregar un certificado de presencia o ausencia de amianto (Ley 8/2026, art. 21).
4. Lo que dicen el suelo, las puertas y la altura
- Solera: su capacidad portante y su planeidad deciden si admite estanterías altas o maquinaria pesada.
- Altura libre: la útil, descontando instalaciones colgadas, no la de catálogo.
- Accesos: anchura y altura de portones, maniobra de vehículos y posibilidad de muelles.
5. Potencia eléctrica, clima y oficinas
Comprueba la potencia contratada y la disponible en el punto de suministro: si no basta para tu actividad, ampliarla depende de la empresa distribuidora y conviene saberlo antes de firmar. Revisa también si hay ventilación y climatización para personas y si las oficinas, aseos y vestuarios cumplen para tu plantilla.
Antes de firmar
Compatibilidad urbanística, nivel de riesgo, cubierta y estructura e instalaciones: son los puntos que conviene revisar con un técnico antes de comprometerte. También puedes leer los 5 errores más comunes al elegir una nave.
¿Estás a punto de firmar? Cuéntanos qué nave estás valorando.
Fuentes
- Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo: texto consolidado en el BOE y nota del Código Técnico.
- Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados, disposición adicional decimocuarta.
- Real Decreto 847/2026, de 21 de octubre, trabajos con riesgo de exposición al amianto (BOE núm. 263, de 23/10/2026), arts. 11, 12 y 18.
- Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto (Cataluña), art. 21.
